不動産相続に関するよくある質問

2024年4月の相続登記義務化により、正当な理由なく3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象となります。過料はこの義務化以前に発生した相続にも及ぶため、祖父母名義のままの不動産を抱える方も対象です。また、登記をしないまま世代が進むと、相続人の数が数十人規模に膨らみ、全員の同意を得ての売却や処分が事実上不可能になります。固定資産税の請求先が曖昧になり、空き家として放置されて近隣トラブルの原因ともなります。2024年4月からは、相続人申告登記という簡易な制度を利用することで、過料の対象から外れます。

相続登記にかかる費用は、登録免許税と実費、司法書士報酬に分かれます。登録免許税は固定資産評価額の1000分の4で、評価額2000万円の不動産なら8万円です。実費としては、戸籍謄本・住民票・登記事項証明書・固定資産評価証明書などの取得費用で、数千円から1万円程度です。司法書士に依頼する場合の報酬は、事案の複雑さにより5万円から15万円程度が相場です。複数の不動産がある場合、相続人の人数が多い場合などには、報酬が加算されます。

不動産を複数の相続人で共有名義にすることは、短期的には公平な選択に見えますが、中長期的には多くの問題を招くため、実務では推奨されません。共有不動産の売却・建替え・大規模修繕・賃貸借契約の締結などには、共有者全員の同意または過半数の同意が必要となり、1人でも反対者がいると処分が滞ります。共有者の1人に次の相続が発生すると、その持分がさらに複数人に分かれ、権利関係が雪だるま式に複雑化します。代償分割または換価分割による単独化を優先的に検討するのが賢明です。

土地の相続税評価は、原則として路線価方式または倍率方式で行います。路線価は国税庁が毎年7月に公表するもので、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額です。路線価×面積に、奥行・間口・不整形地などの補正率を掛けて評価額を算出します。路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式を用います。建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。貸家は借家権割合(通常30パーセント)が控除され、貸家の敷地は借地権割合と借家権割合を考慮した評価減が適用されます。

空き家の相続は、相続登記・維持管理費用・固定資産税・特定空家指定のリスクなど、複数の課題を抱えます。まず相続登記を3年以内に完了させ、次に売却・賃貸・解体・居住のいずれかの方針を早期に決定します。売却する場合、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が売却する際には、相続空き家の3000万円特別控除(一定の要件あり)を活用することで、譲渡所得税を大幅に軽減できます。解体して更地にする場合、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が最大6倍になる点に注意が必要です。

はい、借地権(借地借家法上の借地権および旧借地法上の借地権)も借家権も、相続財産として相続人に承継されます。借地上の建物を相続すれば、当然に借地権も一緒に承継されます。地主の承諾は不要で、承諾料を請求される立場にもありません。借家権についても、賃貸人の承諾なく相続人に承継され、賃貸借契約は継続します。借地権は相続税の課税対象となり、借地権割合(地域により30から90パーセント)を乗じた評価額で課税されます。

2023年4月から始まった、相続で取得した不要な土地を国に引き取ってもらえる制度です。相続により土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができます。ただし、建物が建っている土地、担保権が設定されている土地、境界が不明な土地、土壌汚染がある土地などは対象外で、審査要件は厳格です。承認される場合でも、10年分の土地管理費用相当額(標準的な宅地で20万円程度)を負担金として納付する必要があります。利用を検討する場合は、法務局での事前相談から始めます。